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深耕一二线、负债降6成, 许家印如何造就3万亿“新恒大”

生意场 2018-03-29 08:31:47 来源:野马财经

  还完了永续债的许家印,2018年准备开造“新恒大”。

  3月26日,中国恒大(HK.3333)在香港召开了业绩发布会,刚刚结束“两会”行程且成功连任全国政协常委许家印,携公司总裁夏海钧、财务总监潘大荣出席了会议,回答了媒体提问,并发布了2017年度全年业绩。

  与市场预期基本一致,中国恒大在2017年依旧保持了高速增长,核心业务利润405.1亿元,同比大增94.7%;净利润370.5亿元,同比大增110%;净负债率大幅下降近六成,实现高质量增长;现金余额2877亿元,远超同类公司;总资产更是达近2万亿元,堪称“全球最大房企”。

  自2008年上市以来,9年间,在许家印的操盘下,恒大实现了数十倍高增长,荣登行业“利润之王”宝座。而在2018年,这个承前启后的年份,许家印宣布,到2020年底,恒大将实现总资产3万亿元、年销售规模8000亿元、年利税1500亿元,成为世界百强企业。

  如果说还完了永续债,可让许老板“无债一身轻”。那么,重承诺的许家印想实现3万亿的“新恒大”,底气又在哪里呢?从2017年恒大年度报告,也许可以窥得一二。

  利润之王,土地成本低至1711元/平

  毫无疑问,恒大业绩的持续增长让许家印心情愉悦。

  财报显示,恒大2017年合约销售额5009.6亿元,较2016年的3734亿增长34.2 %,合约销售面积达5029.9万平方米,较2016年增长12.6%。

  尽管销售额同比增速较2016年的85.4%有所放缓,但恒大仍然和碧桂园、万科一同在2017年迈过了5000亿销售额的大关。而在今年前两月,恒大更是乘胜追击,实现销售1125亿元的好成绩,同比大增64.4%。

  销售额的增长,带来了核心业务利润的大幅上涨。恒大2017年年报显示,该公司各项利润指标均创造了上市以来的最高纪录。去年,恒大实现毛利润1122.6亿,同比大增89%;股东回报率30.7%,同比增20个百分点,均位居行业首位,成为名副其实的“利润之王”。

  恒大利润提升的背后,其土地储备功不可没。

  年报显示,恒大土地储备3.12亿平方米,位居行业第一,土地成本仅1711元/平方米,庞大的低成本优质土储为销售的强劲增长提供了有力保证。

  并且,恒大总裁夏海钧在发布会上还对公司的土地储备的构成进行了解析:70%在一二线城市,30%在三四线城市,其中有57%是并购而来,这种机遇是非常难得的,增加了优质的土地储备。

  夏海钧进一步表示,尽管2018年土地增长目标会略低于往年,或者负增长,但恒大的土地储备完全能够支撑未来五年的发展,对未来的增长不用担心。

  除此之外,为了增厚利润,恒大还在提升产品附加值和降低费用两个方面下了功夫。

  一方面,大力打造环节精品,不仅选择全国前十强的项目施工单位、使用国内外知名品牌材料、按豪宅标准设计园林环境,还通过配套先行、升级物业服务等方式,完善了售后环节;另一方面,恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大大降低了营销、管理、财务三大费用。年报显示,2017年三费合共下降2.5个百分点。

  国际投行瑞信预计,2017恒大全年销售将远超5500亿的目标。

  偿债1129亿,净负债率降六成

  曾经,扩张迅速的中国恒大都以高负债率著称,这也令它广为市场诟病。正因为此,一直以来许多评级机构对恒大并不看好。但自2017年开始,国内外评级机构对恒大的评价开始转向。

  近日,国际评级机构穆迪上调了恒大债券评级,评级展望为“稳定”。而瑞信则在最新研报中认为恒大负债率改善明显,并预计2018年将进一步下降。

  在恒大最新发布的2017年年报中,其总资产达1.7万亿元,同比增长30.4%;资产负债率为71.1%,同比降低8.6个百分点。

  除了恒大本身资产上升、负债下降外,在与同类企业的对比中,恒大也表现不菲。不仅在总资产方面接近万科、碧桂园的总和,并且资产负债率也明显低于万科、碧桂园80%以上的资产负债率。

  而获得这一成果和许老板早在年初就做好的降负债的计划不无关系。有媒体曾报道,在去年3月的中国恒大业绩发布会上,许家印称,“今年公司的一项重要工作是降低负债率。”

  在2017年上半年,中国恒大先后多次分批偿还了1129亿永续债。截至6月末,中国恒大已完成全部永续债的赎回工作,实现了对资本市场的庄严承诺。

  值得注意的是,去年恒大曾分三轮成功引入了1300亿战略投资,受益于此,公司净资产大增204.3%至2422亿元,这也进一步推动了其净负债率大幅下降近六成。

  业绩发布会上,许家印表示,在2018年,恒大将一如既往的坚持降杠杆的举措。他进一步指出,“去年我们土地支出3100亿元,今年计划是1500亿元……土地支出下降,负债也会自然而然地下降。”

  据恒大公布的降负债率目标,到2018年末,其资产负债率将下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。为此恒大将实施三大措施:一是降低负债总额,二是多元产业引入战略投资,三是增强盈利能力增加净资产。

  “规模+效益”多元化产业布局

  20多年前,恒大从零开始,采取了“规模取胜”的发展战略,以“小面积、低价格、低成本”的产品定位,迅速完成了企业发展最基本的积累。

  2006年开始,恒大制定了从广东走向全国的发展蓝图,实施了“规模+品牌”的发展战略。

  而在8年前,恒大开始开始尝试多元化发展,并于2014年涉入矿泉水、粮油、农牧等诸多产业。经过不断的摸索,恒大正式提出“多元+规模+品牌”的发展战略,在进一步夯实房地产主业的基础上,逐步拓展金融、文化旅游及健康等产业,先后出现海花岛、童世界、养生谷等代表作品。

  在去年,恒大地产由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变,由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变,战略转型已取得成效。

  除此之外,在商业物业上恒大也拥有不错的成绩。财报显示,恒大在2017年年内投资物业公平价值收益达人民币85.1亿元,较2016年增加66.2%。其中,投资物业租金收入为8.1亿元,较2016年增加25.3%。

  目前恒大商业项目类型涵盖社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等多种商业形态。这种布局也与其在2017年引入苏宁作为战略投资者的意图,不谋而合。

  据国际投行分析师测算,目前港股前20大上市房企平均动态PE约13倍,按405.1亿的核心业务利润估算,恒大市值将达6526亿港元,而目前该公司市值约为3327亿港元,考虑到恒大利润仍将快速增长,市值仍有巨大的上涨空间,潜在可分红能力强。

  对于未来的发展战略,许家印在业绩发布会上表示,恒大要积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

  探索高科技产业,这是恒大第一次提出,在回答记者提问之时,许家印重新强调是“探索”。

  回A顺利,“新恒大”可期

  除了恒大本身的业绩之外,其回A之路也一直受到市场的热切关注。

  “A股的事情,我们和监管层沟通非常畅通,工作进展地非常顺利。”恒大总裁夏海钧在2017年业绩会上表示。

  2016年10月3日,恒大地产及其股东凯隆置业与深深房(000029.SZ)、深投控签署了重组协议,并约定了半年的排他协议。到2018年3月,深深房已经停牌17个月了。其实,尽管恒大回A并未受到明显阻碍,但由于该次重组史无前例,且涉及国企改革,因此交易结构极为复杂。

  2017年12月19日,恒大地产及深深房等重组排他协议再次延迟至2018年6月30日。

  而在此之前,恒大已经引入了包括山东高速、苏宁、深业集团、正威、中信、深圳广田等三轮战略投资者,实现净资产大幅增加。

  3月27日,深业集团在回应“为何入股恒大”时表示,双方在发展策略上互补,恒大的相关理念已被市场证明有非常多的可取之处。而对于恒大回A进程,深业称一直有在沟通,上个月还跟恒大地产所有股东作了交流,相对比较顺利。深业乐见2018年恒大在A股重组成功,顺利复牌。

  也就是说,该交易大概率会在2018年上半年完成。

  业绩可观、回A顺利,让许家印意气风发。发布会上,许家印以一连串的增长数字,宣布了“新恒大”到来。

  “今天的恒大总资产17618亿,和上市前08年285.2亿相比,增长了62倍;今天的恒大净资产2422亿,和上市前08年85.8亿相比,增长了28倍;今天的恒大年利税790亿,和上市前08年13亿相比,增长了61倍……”

  在恒大董事局主席许家印看来,“新恒大”的序幕已拉开:这些创历史新高的业绩数据成为恒大的“新起点”。同时,许家印首度披露恒大的“新战略”和“新蓝图”,表示恒大2020年要成为世界百强企业。

  曾经,许家印在2015年业绩会上说:“恒大地产每年的计划,没有一年不实现的。”

  “上市9年,10倍增长”足见许家印过人的经营智慧和实干魄力。在他的掌舵下,“新恒大”完成3万亿的目标,值得期待。

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